QUANDO DA UNA FIRMA NASCONO VINCOLI E OBBLIGHI GIURIDICI.

PROPOSTA DI ACQUISTO E DI VENDITA.

  "Ci vogliono notai e preti, testimoni, contratti e dispense". L'ingenuo gli rispose con la riflessione che i selvaggi hanno sempre fatto: "Siete dunque gente parecchio disonesta se vi ci vogliono tante precauzioni".
  (Voltaire)

Dicevano gli antichi: se vuoi sentirti realizzato nella vita, devi trovarti un lavoro, acquistare una casa, crearti una famiglia. Il lavoro ti consente di acquistare l’immobile, la casa ti permette di dare una certezza, un rifugio sicuro alla tua famiglia.

Ebbene si, il sogno di quasi tutti o comunque della maggior parte di noi è acquistare una casa, non importa se grande o piccola, stile rustico o ultra moderna, ciò che conta è che sia nostra: il luogo dove possiamo esprimere la nostra personalità e goderne in pieno.

Quando decidiamo di fare l’acquisto, per nostra maggiore sicurezza o perchè così va ormai il mercato, decidiamo di rivolgerci all’agenzia immobiliare, che sebbene operi ormai da tanti anni sul mercato, ancora non si conosce a pieno quali diritti e obblighi incombano sulla stessa e quali sulle parti che alla medesima si affidano.

Molteplici dunque le ragioni per cui ci si affida a un’agenzia immobiliare: per avere una consulenza professionale, perchè ha l’incarico di vendita della casa oggetto dei nostri sogni; molteplici i timori per rimettersi alla stessa: fa l’interesse solo del venditore, pensa solo al lucro?.

Piuttosto che porsi tante domande, vediamo cosa dice la legge.

Chi è il mediatore?

E’ un soggetto terzo e imparziale che ha diritto a ricevere la provvigione da entrambe le parti (venditore e acquirente) se l’affare viene concluso per suo tramite; il compito dunque dell’agente immobiliare è quello di mettere in contatto venditore e acquirente per la conclusione di un affare in modo neutrale e nell’interesse di tutti e se l’affare si conclude, a percepire il suo compenso.

Il venditore dà l’incarico a vendere all’agenzia immobiliare, firma un modulo con cui affida al mediatore il compito di cercare un acquirente, i moduli di utilizzo da parte dell’agenzia sono depositati presso la camera di commercio competente per territorio; se un mediatore utilizza formulari o moduli non depositati presso la camera di commercio, oltre alle sanzioni disciplinari, è assoggettato alla sanzione pecuniaria, così anche se si avvale di moduli diversi da quelli depositati. L’incarico deve contenere le attività che il mediatore si obbliga ad assumere ad esempio: fare una stima dell’immobile, promuovere il bene tramite annunci pubblicitari, accompagnare l’interessato alle visite, richiedere tutti i documenti presso il comune e l’agenzia del territorio ecc..

L’incarico può essere conferito in esclusiva e cioè il venditore si obbliga per un certo periodo di tempo espressamente previsto, a non rivolgersi ad altre agenzie o mediatori, non può concludere la vendita in proprio, salvo pagare le penali previste; tuttavia potrà essere inserita una clausola nell’incarico di mediazione per vendita in esclusiva, con cui viene prevista la possibilità di vendita per conto proprio, se non viene inserita tale clausola, la vendita sarà valida, ma il venditore resterà ugualmente obbligato a pagare la provvigione all’agenzia.

Quando si conferisce un incarico per la ricerca dell’acquirente a un mediatore, attenzione dunque all’esclusività o meno dell’incarico, alla durata e scadenza, e al preavviso da dare prima della scadenza.

Una volta individuato l’acquirente, l’agente immobiliare, gli fa firmare un modulo denominato “proposta d’acquisto” con cui il compratore dichiara di voler acquistare il bene a un certo prezzo e versa una somma di denaro a titolo di caparra.

Attenzione, una volta apposta la firma, l’acquirente assume una serie di impegni, mentre il venditore potrà valutare altre offerte; la firma apposta sulla proposta d’acquisto, non garantisce la conclusione dell’affare e impegna solo l’acquirente, solo se firmata dal venditore, anch’ esso si assume gli obblighi in essa riportati, e la proposta può convertirsi in contratto preliminare.

Le cose da considerare in una proposta d’acquisto:

• se vi sono comproprietari del bene, tutti devono acconsentire alla vendita;
• che il bene sia libero da ipoteche o altri vincoli pregiudizievoli (pignoramenti) e sia conforme alle disposizioni in materia urbanistica, edilizia e catastale;
• dichiarazione di agibilità e conformità;
• se trattasi di condominio, attestazione di regolare pagamento delle spese condominiali; farsi consegnare: il regolamento condominiale, il bilancio consuntivo degli ultimi tre anni per verificare l’esatto ammontare delle spese da sostenere, e le delibere al fine di verificare l’esistenza di lavori straordinari;
• importantissimo il termine entro cui il venditore potrà accettare la proposta, di regola fissato in 15 giorni. Decorso tale termine senza accettazione, il proponente non ha più alcun obbligo nè verso il venditore, nè verso il mediatore;
• se l’immobile è occupato, la data entro la quale sarà consegnato libero da cose e persone e copia del contratto di locazione;
• se il bene è stato ricevuto dal venditore per donazione, ricordiamo che le donazioni possono essere revocate e difficilmente le banche concedono mutui con ipoteche su beni donati.

Una volta accettata la proposta da parte del venditore, il mediatore ha diritto alla provvigione pattuita da entrambe le parti .

Ogni parte potrà concordare con il mediatore la provvigione; in mancanza di accordo, per la sua determinazione si applicheranno gli usi vigenti nel luogo di conclusione dell’affare (reperbili presso la competente camera di commercio). La misura della provvigione varia, solitamente è compresa tra un minimo di 1,5% e un massimo del 5%.

Nella prassi, accade che la percentuale si aggiri al 3% sul prezzo di vendita (3% dal compratore e 3% dal venditore).

Il mediatore deve consegnarvi la fattura al momento del pagamento della provvigione, in modo da godere dei benefici fiscali previsti dalla legge se trattasi di abitazione principale.

Prima dell’acquisto, attenzione in particolare a:

• verificare eventuali diritti di terzi sull’immobile (es. esistenza di un contratto di comodato o locazione; diritto di godimento del bene a seguito di provvedimenti di assegnazione per separazione);

• contratti di locazione appena disdettati, in quanto il conduttore potrebbe godere di un diritto di prelazione all’acquisto e/o agire per chiedere il riscatto del bene trasferito;
• se trattasi di beni soggetti a vincoli, per i beni artistici e culturali;
• se il venditore risulta coniugato in regime di comunione e non trattasi di bene personale, che l’accettazione della proposta avvenga da entrambi i coniugi.

Potrebbe accadere che il venditore, al momento dell’incarico, sottoscriva una proposta di vendita che viene poi presentata all’acquirente , il quale, se la firma, nei tempi e nelle scadenze previste, diviene irrevocabile.

Attenzione, quando entrambe le parti firmano la proposta, non si sta bloccando la trattativa ma si assumono precisi obblighi e non si possono fare aggiunte e/o modifiche se non vi acconsentano entrambe le parti.

Dunque, siate accorti e vigili, pretendete che tutto venga riportato nella proposta e prima della firma, e cioè che contenga tutti gli elementi del contratto di compravendita che poi verrà stipulato, recarsi dal notaio per ogni opportuna verifica.

Esistono due tipi di proposta di acquisto:

• irrevocabile, una volta firmata da entrambe le parti si passa al rogito notarile;
• proposta che rimanda al preliminare che verrà stipulato prima della compravendita vera e propria. Da sapere
• La proposta di acquisto, una volta firmata dal venditore con conseguente notizia al compratore, obbliga le parti a registrare l’atto presso l’agenzia delle entrate, bisogna registrare senza attendere il preliminare, ai fini fiscali, essa rappresenta comunque un preliminare (agenzia delle entrate-risoluzione 63/E/2008).

   Cosa abbiamo imparato da questo articolo?
   A non essere ingenui nel mettere una firma e che vale sempre il detto: fidarsi è bene, non fidarsi è meglio;  pertanto, prima di firmare, farsi dare una copia, leggere attentamente, farsi dare ogni spiegazione in caso di dubbi, e solo dopo firmare.

Le precauzioni, vanno adottate sempre e comunque, “l’agenzia può avere un buon nome”, ma la legge non ammette ignoranza. Meglio acuti che sprovveduti.

NOTE

• artt.1754-1764 cc.;
• art.1329 c.c.;
• agenzia delle entrate risoluzione 63/E/2008;
• art. 5 legge n. 39/1989;
• art. 21 D.M. 452/90.